6.17 부동산 대책 (2020) - 풍선 효과와 갭 투자란?

안녕하세요! 경자입니다.

 

오늘은 임장기가 아닌 엄청난 화제성의(?) 6.17 부동산 대책에 대해서 논하려고 합니다.

 

주택시장 안정을 위한 관리방안으로 현 정부의 21번째 부동산 대책인 6.17 부동산 대책이 발표됐죠.

 

아마 부동산 특히, 아파트에 관심 많으신 분들은 벌써부터 내용 파악이 되셨을거라 생각됩니다.

 

6.17 부동산 대책의 주요 항목은 풍선효과 근절 및 갭 투자 방지라고 할 수 있습니다.

 

이번 시간은 6.17 부동산 대책의 배경인 풍선효과와 갭 투자에 대해 설명드리겠습니다.

 

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부동산에서의 풍선 효과란? 

 

정부가 어떤 바람직하지 않은 현상을 개선하고자 공권력 동원 했을 때 목적대로 억제되는게 아닌,

 

오히려 비규제 지역으로 시장 수요와 공급이 이전한다.

 

즉, 부동산 가격이 폭등하는 지역을 규제로 누르니, 이번엔 비규제 지역이 폭등하는 효과를 말합니다.

 

예로, 서울을 규제했더니 수원, 용인, 동탄 등이 폭등한 경우 입니다.

 

 

 

갭 투자란?

 

주거 목적이 아닌, 시세차익을 목적으로 주택 매매 가와 전세금 차액이 적은 집을 전세끼고 매매하는 투자입니다.

 

예로, 5억의 아파트를 4억 전세를 주고서 1억의(갭) 투자금만으로 아파트를 사는 경우죠.

 

5억 아파트를 1억으로 사는겁니다. 나머지 4억은 전세입자 돈으로 충당하는거구요.

 

결국에 4억은 전세입자에게 돌려줘야 되지만, 그 때까지는 무이자로 빌리는 겁니다.

 

그런데 5억 아파트가 6억으로 상승했습니다. 그럼 전세끼고 다시 파는겁니다. 

 

그럼 나는 1억만 투자해서 1억의 시세차익을 얻어 총 2억이 생기는 겁니다.

 

 

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풍선 효과랑 갭 투자는 같이 움직입니다.

 

갭 투자자 들이 규제를 피해 다른 지역으로 이동하면서 풍선 효과가 더 빠르게 일어나는 거죠.

 

문제는, 이런 갭 투자에 대한 피해 혹은 RISK를 실거주 수요자들이 떠안는 겁니다.

 

 

피해 혹은 RISK에 대해 간단히 알아볼까요?

 

피해1. 시세 상승으로 인한 실거주자 피해.

 

화성시 모 지역으로 아파트를 사러 임장을 다녔습니다. 그게 2019.12월 경이었죠.

 

그런데 실거주를 원한 아파트 주변 부동산을 가니,

 

이미 내놓은 매물을 투자자들이 몰려와 백화점에서 쇼핑하듯 다 사가서, 매물이 없다는 겁니다. 불과 2주 전에요.

 

매물이 없으니, 실거주 수요자들은 마음이 급해서 돈을 더 준다고하고,

 

매매를 원하는 집주인들은 산다고하는 매수자들이 많으니 집값을 더 올리면서, 순식간에 시세 상승이 되더라구요.

 

마음이 급해진 저는, 계약금을 바로 보내겠다고, 계좌번호 알려달라고 하니, 집주인은 계속 미루다 결국 못받았습니다.

 

그 아파트는 2019년 11월 저점 가격 기준 현재 2억 이상 시세 상승이 됐습니다. 

 

이렇게 투자자들이 몰리면 단기간내 가격 상승이 일어나고, 실거주자들은 더 비싼 가격에 거래하게 되는 것입니다.

 

 

 

피해2. 시세 하락으로 인한 실거주자 피해.

 

깡통 전세라고 들어보셨나요? 

 

갭 투자는 시세차익을 노리고 전세를 껴서 매매한 경우인데, 반대로 아파트 시세가 하락한 경우입니다.

 

6억 아파트를 5억 5천 전세껴서 아파트를 산 갭투자자의 집값이 5억으로 떨어진다면?

 

5억 5천 전세가보다도 집값이 낮아지는 역전세가 벌어진겁니다.

 

그럼 안그래도 본인돈 1억원이 날아간 집주인이 전세 만기 시점에 5억 5천 보증금을 바로 돌려줄 수 있을까요?

 

거기다 다주택을 가지고 있던 갭 투자자가 무리한 대출로 인해 저 집이 경매로 넘어가게 되면,

 

보증금 마저도 위태로워 질 수 있습니다.

 

투자가 성공 했을 때의 이득은 온전히 투자자가 가져가지만,

 

투자가 실패 했을 때의 피해는 전세로 살고 있던 실거주자가 같이 받는 겁니다.

 

 

이러한 피해들을 방지하기 위해 이번에 발표된 6.17 부동산 대책은 풍선 효과와 갭 투자를 방지하는게 주 목적입니다.

 

다음 시간에는 그럼 어떻게 규제하느냐? 에 대해 설명드리겠습니다.

 

 

지금까지 경자였습니다. 감사합니다.