임대차 3법 내용정리, 앞으로 미칠 영향?

 

안녕하세요, 경자입니다.

얼마 전 주택임대차 보호법 개정안이 통과하여 이슈가 되었습니다. 

어떤 내용을 담고 있고 우리 삶에 어떤 영향을 미칠지 한번 정리해보았습니다.

 

임대차 3 법은 전월세 상한제, 계약갱신청구권제, 전월세 신고제로 이루어져 있습니다. 

 

 

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1. 전월세 상한제란? 

 

계약 갱신 시 기존 임대료 5% 이내로 계약금액 상한이 제한되는 제도입니다.

또한, 지방자치단체가 5% 이내에서 결정할 수 있기 때문에 서울과 수도권 등 전세난이 심각한 도시는 지자체들이 상승률을 더 낮게 책정할 것이란 전망이 있습니다.

 

임대료 상승률이 5% 로 정해졌다면 2년 후 전월세 계약 갱신 시 다음과 같게 됩니다.

 

전세 5억 원에 살고 있는 경우에는 계약 갱신 시 2500만 원 한도 내에서 계약금을 올릴 수 있습니다. 

월세 300 만원에 살고 있는 경우는 15만 원 이내로 계약금이 상한 됩니다. 

 

전월세 상한제는 기존 계약에도 소급 적용되는데 이미 전세금 인상율 5% 이상으로 계약을 갱신한 경우, 현재 계약 종료 1개월 전이라면 5% 미만으로 임대료 조정이 가능하다고 합니다. 

 

예를 들어, 전세 계약이 올해 9월 만료되는데, 이미 11%의 보증금 인상률로 집주인과 계약을 갱신했다면, 전월세 상한제에 따라 5% 미만으로 다시 계약하고 나머지 6%를 돌려받을 수 있게 됩니다. 

하지만 이렇게 되면 계약갱신요구권(아래 설명 참고)을 사용하게 되기 때문에, 다음번에 계약갱신을 한번 더 하고 싶다면 11% 의 인상률을 그대로 유지하고 2022년 9월에 갱신요구권을 행사할 수도 있습니다. 

 

 

2. 계약갱신청구권제-(2+2년 보장)

 

계약갱신청구권 제도는 임대차 3법중 제일 논란이 많았던 부분인데요, 세입자(임차인)의 권리를 강화하기 위한 제도이지만 집주인(임대인) 입장에서는 재산권을 침해한다는 문제가 있기 때문이죠. 

 

세입자에게 2년 계약을 보장하고, 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있게 하는 제도입니다.

집주인은 본인 혹은 직계존속˙비존속 실거주 예정이 없으면 세입자 요청 시 계약 연장을 거부할 수 없습니다.

 

집주인이 직접 거주하는 경우 계약만료 6개월~1개월 전에 통보하고 입주하면 됩니다. 세입자가 고의로 주택 일부를 파손하거나 월세 등을 연속 연체한 때도 갱신요구권을 거절할 수 있습니다.

집주인이 허위로 계약 연장을 거부하는 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있는데, 

손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의하며, 약정된 합의금이 없다면 월세 3개월분이나 갱신거절로 세입자가 입은 손해액 등 중 큰 금액이 손해배상액이 됩니다.

 

- 갱신 청구권 요청 기간

 

세입자는 계약 만료 6개월~1개월 전에 계약 갱신 청구권리를 행사할 수 있으며, 묵시적 계약 갱신과 관련한 법 조항이 12월에 개정되면 갱신 청구권을 쓸 수 있는 기간이 계약 만료 6개월~2개월로 바뀝니다. 

따라서, 현재는 8월 30일 이후에 만료되는 계약만 계약갱신 권리가 인정됩니다.

 

- 갱신 청구권 주의할 점

집주인이 갱신 여부에 대해 별다른 말이 없어 ‘묵시적 갱신’이 이뤄진 경우엔 갱신요구권 행사 횟수에 포함되지 않으며, 이런 경우 2년 후에도 세입자에게 갱신요구권 1회가 남아있게 됩니다.

 

 

3. 전월세 신고제

 

임대차 실거래 신고를 계약 후 30일 내 지자체에 신고해야 하는 내용입니다. (임대인이 진행)

그동안은 신고를 안해도 되었는데 임대시장을 투명화 하고, 임대차 보증금 반환에 대한 세입자의 권리 보장을 위한 제도입니다. 예전에는 임차인이 권리 보호를 받기 위해 직접 확정일자를 받아야 했지만 이제 그럴 필요가 없어졌습니다.

그동안 노출되지 않았던 임대소득이 투명하게 신고되면서 임대소득에 대한 과세도 늘어나게 됩니다. 

 

지난해까지 주택 임대소득 2천만 원 원 이하는 비과세 되어왔지만 올해부턴 2천만 원 이하도 과세됨에 따라 종합소득세 신고 의무가 생겼었는데, 전월세 신고제로 인해 더욱 투명하게 관리될 수 있겠네요. 

 

높아지는 집주인들의 세금 부담으로 인해 다시 월세나 전세금의 증가로 임대인에게 불편을 줄 수 있다는 의견도 있는데 21년에 시행되는 제도인 만큼 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

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아래는 더 궁금한 점들에 대한 몇가지 질문과 답변을 가져와 봤습니다.

 

Q&A -출처: 국민일보, 이데일리

 

Q1: 2+2 갱신이 끝나고 세입자가 바뀌면, 집주인이 전세금 인상을 마음대로 할 수 있을까?

A1: 인상은 집주인 마음대로 가능하다. 계약 갱신 때만 상한률 5%가 적용되며, 갱신이 끝난 후 세입자가 바뀌면 상한이 적용되지 않는다.

 

Q2: 집주인이 다른 사람에게 집을 판다면, 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까?
A2: 가능하다. 집을 팔아도 세입자는 새 집주인에게 2+2 계약갱신청구권과 전월세 상한제 룰을 요구할 수 있다.

 

Q3: 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 후 거주하고 있는 주택에 대해서 집주인이 매도할 수 있나?
A3: 그렇다. 임차 중이어도 주택을 매도할 수 있다. 

 

Q4: 전세계약을 갱신한 후 월세로 전환할 수 있을까?
A4: 못한다. 갱신되는 계약은 전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세에서 월세 전환은 못한다. 다만 임차인이 원하는 경우 가능하다.

 

 

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임대차 3 법, 앞으로 미칠 영향?

 

임대차 3법으로 인한 장점은 계약기간이 4년으로 늘어나면서 세입자의 안정적인 주거가 보장될 것으로 생각됩니다.

 

하지만 부정적인 측면도 몇 가지 예측되는데요,,,

전세 가격 상승, 전세 물량 감소, 전세의 월세 전환, 월세 가격 상승입니다.

 

예를 들면 계약이 만료된 후 집주인들은 4년의 계약을 해야 한다는 생각에 전세 가격을 많이 상승시킬 수 있습니다.

또한 4년 계약으로 인해 전세 물량이 매우 감소할 것으로 예측됩니다. 모두 긴 기간 동안 거주를 하니 막상 매물을 찾기 어려워지는 것이지요.

 

또한 집주인들이 전세를 내놓았을 때 장점은 사라지고, 금리도 낮은 상황이기 때문에 대출받아 전세 보증금을 주고 전세를 월세로 전환할 가능성이 크다고 생각됩니다.

대부분의 물량이 월세로 전환되면 어떻게 될까요? 월세 가격이 상승될 가능성이 높다고 봅니다.

현재는 전세 물량이 많고, 임차인들이 전세를 선호하기 때문에 월세 시세는 저렴하게 내놓는 편이었는데, 물량이 많지 않은 데다가 선택지가 매매 아니면 월세밖에 없을 때는 얘기가 달라지지요. 임대인은 상한제를 고려해서 월세를 계속 상승시키려고 할 것 같습니다.

 

 

임대차 3 법이 가져올 앞으로의 영향은 계속해서 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

지금까지 경자였습니다. 감사합니다.