지난 8/29에 열렸던 '2022 한경 재테크쇼'에 다녀온 후기를 남겨보려고 한다.
이번 강연은 '3高(고물가, 고금리, 고환율) 시대, 내 자산 어떻게 불릴까?'라는 주제로
부동산/세금/주식/비트코인 각 분야별 강의가 진행되었다.
나는 비트코인에 대한 투자는 고려하고 있지 않아서 부동산, 주식 후기에 대해 남겨보려고 한다.
참고로, 강의 녹화본은 한경닷컴에서 9/2부터 순차적으로 업로드 중이니 관심 있는 분은 유튜브에서 '2022 한경 재테크쇼'라고 검색하여 보실 수 있다.
오늘은 첫번째로 신현강(부룡)-부지런 대표님의 부동산 강의에 대해 요약해보고자 한다.
1. 신현강(부룡)- 거품이 빠져도 오르는 부동산은 있다
https://www.youtube.com/watch?v=GV0wC1P38xI
신현강 대표는 여러 부동산 유튜브 영상에 자주 나오시는 분인데, 20년에 걸쳐 부동산 투자를 해왔고, 이에 관한 책과 영상 콘텐츠들을 제공하고 있다.
이번 강의는 "거품 빠져도 오르는 부동산은 있다"라는 강의 제목처럼
'부동산 시장의 쇠퇴기가 시작되더라도 투자자는 시장변화에 맞춰 새로운 투자대상에 투자해라'라고 요약할 수 있다.
그럼 강의 내용을 자세히 살펴보자.
앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?
신현강 대표는 향후 방향성을 크게 두 가지로 보고 있었다.
하나는 상승 총량이 줄어든 상승기의 지속 (이제 모두가 오르지 않고, 오르는 곳만 오른다.)
다른 하나는 쇠퇴기의 시작이다.
개인적으로 최근 강남, 잠실 등의 상급지에서도 계속 하락 거래가 이루어지고 있는 만큼 쇠퇴기가 시작되지 않았나 생각한다. 하지만 이 쇠퇴기에서 얼마나 많이 가격이 떨어질지, 얼마나 이 기간이 오래갈 건지에 대해 정확히 예측하는 건 어렵고, 전문가들의 의견도 분분하다.
어쨌든 지금까지의 상승장과는 다른 부동산 시장 환경이 오는 변곡점에 와있고, 이에 따라 투자자들은 시장 상황에 대처하여 투자 대상을 변화시켜야 한다는것이 요점!
그래서 다음으로, 부동산 시장 환경이 변화되었던 과거에 투자 흐름이 어떻게 변화되었는지에 대한 강의가 이어졌다.
투자 흐름의 변화 (과거 시장 변화의 복기)
- 침체기 : 집은 안 사고, 전세 시장만 오름 → 전세 갭 투자
금융위기 이후 2012년도에 집값은 계속해서 떨어지는 현상을 보였다.
집값이 떨어지니 아무도 집을 사지 않고, 건설사들도 아파트를 짓지 않는다. 따라서 주택 공급도 줄어들었다.
하지만 살아야 할 곳은 필요하기에 대부분 전세를 구하고, 따라서 전세 가격은 올랐다.
당시 투자자들은 이를 이용해 전세 갭 투자를 활용했다.
- 전세보다 매수 유리한 환경 → 청약시장, 분양권 시장에 대한 관심 증가
전세 가격이 오르자 안정화를 위해 매수가 유리한 시장이 형성되었다.
청약제도 개편, 분양권 전매기간 축소 등 시장이 변화하고, 이에 따라 청약, 분양권 시장에 관심이 증가하였다.
- 매매 가격이 오르자 규제 시작 → 서울의 똘똘한 한채 트렌드 시작
아파트 가격이 오르자 규제가 시작되고, 규제를 받아도 안전한 투자처를 찾게 된다. 이에 따라 서울의 똘똘한 한채 트렌드가 시작된다.
- 서울 집값 상승 → 경기도까지 확산
규제에도 서울 신축 선호가 계속되는데, 너무 많이 올라서 살 수가 없다. 서울 집값의 상승세가 경기도로 확산된다.
결론: 시기마다 오르는 부동산은 항상 존재한다. 그리고 시장 환경의 변화가 새로운 투자 대상을 만든다.
현재는 금리 인상이 이슈, 앞으로의 변화는?
신현강 대표는 현재 물가 상승 방어에 집중하여 금리를 인상하고 있지만, 금리를 계속 인상하면 경기 침체가 이어지고 그렇다면 이후 다시 금리 인하 가능성이 있다고 이야기하고 있다.
이러한 흐름은 어찌 보면 당연한 이야기인데, 가장 중요한 것은 금리 인하의 시점이 언제 올 것이냐? 인 것 같다.
우리 예상보다 빠르게 금리 인하가 올 것인가, 아니면 한동안 금리 인상이 지속될 것인가?
신현강 대표는 경기침체 때문에 계속적인 금리 인상은 어렵고, 정부도 무조건적인 집값 하락을 바라지는 않기 때문에 금리인상이 오래갈 것이라 생각하지 않았다.
따라서, 금리 상승에서 인하시기가 도래했을 때 어떤 투자를 해야 할지 미리 준비하자고 이야기하고 있다.
자세하게는, 한동안 금리인상이 지속되면 이 과정에서 견디기 어려운 영끌 구입자의 급매물이 증가할 것이며, 월세 가격 상승에 따른 수익형 상품의 관심이 증가될 것이라고 한다.
따라서 월세 가격 상승 & 급매물 증가의 상황에서 적당한 투자 지역과 방향을 검토하기를 추천하고 있다.
그렇다면 상황 별 (무주택자, 1 주택자, 다주택자) 집중해야 할 대상은?
강의의 막바지에서는 상황별로 집중해야 할 투자처에 대해 언급되었다.
- 무주택자: 핵심지역 청약에 집중하라
관심이 크게 떨어진 핵심지역의 청약에 집중하거나, 주변과 비교하였을 때 분양가가 저렴한 대상 (공공분양, 분양가 상한제 지역)에 집중을 추천
- 1 주택자: 영끌 투자자의 급매물을 노려라
금리 인상에 따른 영끌 투자자의 급매물을 노리거나, 직전에 급등했다가 현재 낙폭이 과대한 지역에 집중해 보기를 추천
(GTX 호재로 급등한 곳, 영끌 투자자의 공포가 커진 곳 등)
- 다주택자: 시장의 방향성이 나올 때까지 기다리자
다주택자는 앞으로 시장의 변화와 정부 정책의 변화를 관찰하면서 수익형 투자의 비중을 늘리거나,
덜 올랐거나 더 많이 떨어져 수익률이 높아진 곳 (서울 수도권의 소형 오피스텔, 꼬마빌딩 등 수익형 물건과 재개발 관련 빌라)에 집중하기를 추천.
오늘은 신현강 대표의 부동산 강연에 대해 요약해 보았다.
이런 오프라인 강연은 처음 참석해봤는데, 개인적으로 의미 있는 시간이었다.
강의 내용을 무조건적으로 신뢰하기보다는 자신의 상황에 맞게 받아들일 부분은 받아들이고, 맞지 않는 부분은 선택적으로 가려야 하는데 이러기 위해서는 재테크에 대한 지식과 경험이 풍부해져야 한다고 생각한다.
또 이번 강연에서 의미 있게 받아들인 부분은 어떤 상황에서도 투자자들은 지속해서 돈을 불릴 방법을 찾고 있다는 것이다.
상황에 좌절하지 말고, 어려운 시장 상황에서도 지속적으로 공부하고, 투자를 실행하여야 경제적 자유에 한 발짝 더 다가갈 수 있으리라 생각했다.
재테크에 관심이 많으신 분들이라면 이러한 강연이 있을 때 지속적으로 관심 가져보시길 추천하며 이번 요약은 여기서 마무리하겠다.
다음 편은 아래 강연 내용을 하나씩 요약해보려고 한다.
2. 하나증권 김대현 부장- 폭락장 뚫은 스타워즈 우승 전략
3. 체슬리 투자자문 박세익 전무- 3고 시대, 주식시장에서 살아남는 법
아직 주식에 관한 강의 내용은 업로드가 되지 않은 상태인데, 영상이 업로드되기 전에 발 빠르게 요약본을 올려보겠다~!!
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